¿Qué es La Responsabilidad Civil en la edificación?

Se trata de una ley que, en un primer momento, recogía numerosa jurisprudencia que existía sobre el artículo 1591 CC, formando un cuerpo de doctrina muy consolidado sobre la conocida responsabilidad decenal o responsabilidad por ruina de constructores, promotores y, en general, de los profesionales de la construcción. Dicha acción por parte de los Tribunales trajo consigo el establecimiento de unas bases sobre la aplicación del art. 1591 CC que se pueden resumir del siguiente modo:

  1. La responsabilidad alcanza a la totalidad de los intervinientes en el proceso constructivo, denominados agentes de la edificación. En este grupo se incluyen: promotores, constructores, arquitectos (director de obra, proyectista), arquitectos técnicos, etc.
  2. La legitimación activa no sólo corresponde al comitente o dueño de la obra, sino también a los adquirientes sucesivos, que se subrogaban en la posición de los anteriores.
  3. La obra está sujeta a un plazo de garantía temporal, en el sentido de que sólo los vicios relevantes que se manifiesten en ese tiempo habrían de ser reparados (o compensados) por el demandado. Se trata de un plazo diferente al de prescripción de la acción.

Ámbito de aplicación

Ámbito objetivo

El artículo 2 de la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación  de la Edificación,  establece que la misma se aplicará al proceso de edificación de edificio de carácter permanente, con destino público o privado, según el uso al que esté destinado el edificio, ofreciendo una amplísima lista numerus apertus de obras y edificios, donde entre otros, podemos encontrar aquellos destinados al uso administrativo, industrial, naval, residencial en todas sus formas, etc.

De este modo, el régimen de responsabilidad civil regulado por esta ley especial se aplica a los daños materiales que se hayan ocasionado a cualquiera de las obras de edificación regidas por ella. Para el resto de daños se aplicará el régimen contemplado en el código civil del que trae causa el que ahora estamos exponiendo, quedando al margen del contenido de la ley especial.

Ámbito subjetivo

Sujetos responsables

De una parte están pasivamente legitimados en la acción de reclamación de daños los llamados agentes de la edificación, cuya definición viene dada por el artículo 8 de la LOE. Así, a efectos de responsabilidad, son aquellas personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, enumerando la misma ley en los artículos siguientes quiénes son estos intervinientes en dicho proceso. Son, por tanto:

  • El promotor (art. 9 LOE). Entendido como la persona que decide, impulsa, programa y financia las obras para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
  • El proyectista (art. 10 LOE). Se trata del agente que redacta el proyecto por encargo del promotor.
  • El constructor (art. 11 LOE). Su labor es la de asumir contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
  • El director de obra (art. 12 LOE). Persona que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
  • El director de la ejecución de la obra (art. 13 LOE). Agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Forma en que responde cada uno de los agentes de la edificación (art. 17.2)

La ley dispone que la responsabilidad se exigirá de forma personal e individualizada a cada uno de los agentes de la edificación. No obstante, dice el apartado 3 del art. 17, que cuando no fuera posible la individualización de la causa del dañó o la concurrencia de culpas quedara sin probar, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

  1. Responsabilidad personalizada e individual. Cada agente responderá únicamente de los daños que le sean imputables tomándose como referencia la esfera de responsabilidades del concreto agente al que se le atribuya un daño. Es decir, la atribución de responsabilidad derivada como consecuencia de un vicio o defecto constructivo depende de la pertenencia del defecto a su ámbito de actuación en la obra. Ejemplo: daños causados por un defecto en el proyecto arquitectónico por no tener en cuenta, por ejemplo, la naturaleza arenosa del suelo y se calculo mal la estabilidad del edificio. En este caso el responsable de los daños será el arquitecto proyectista. Por citar otro ejemplo: si los daños se deben a que los materiales empleados estaban en mal estado, la responsabilidad caerá, en principio, sobre el constructor y el arquitecto director de la ejecución de la obra, encargados de adquirir, recibir y dar su aprobación a los productos y materiales empleados para la edificación.
  2. Responsabilidad solidaria o mancomunada. En estos casos dos o más agentes de la edificación han intervenido en la generación del vicio o defecto constructivo del que se deriva el daño. La LOE, como indicábamos anteriormente, adopta un criterio salomónico, estableciendo que si el vicio o defecto es incardinable conjuntamente en la esfera de competencias de más de un agente o en la propia intervención de ambos, la responsabilidad será solidaria. Si por el contrario los daños proceden de más de un vicio, diferenciables y atribuibles a agentes distintos, entonces cada agente responderá y deberá indemnizar, única y exclusivamente, los daños que han resultado del defecto que se les haya imputado, pero no del resto.
  3. Responsabilidad por el hecho de los dependientes. La LOE establece en el apartado 2 de su artículo 17 que los agentes de la edificación deberán responder también por los actos de las personas por las que, con arreglo a dicha ley, deban responder. Se conoce como responsabilidad vicaria, la cual fija un criterio de responsabilidad automático sobre los agentes de la edificación por la actividad constructiva de otras personas que intervienen en la obra, a causa de la relación de dependencia que media entre unos y otras. Supone la imposibilidad por parte de los primeros de eximirse de la responsabilidad por los daños causados por las personas dependientes de estos, incluso aunque se pudiera probar que el daño es consecuencia de una desobediencia directa de órdenes dadas por los agentes, o que estos no tuvieron intervención ninguna en el evento dañoso. Sin embargo, queda a salvo la posibilidad por parte de los agentes que, tras haber sido condenados a pagar la indemnización correspondiente, pretendan pedir la reintegración de las cantidades abonadas por estos dirigiéndose contra el verdadero culpable.

Exoneración de responsabilidad

La LOE establece un régimen de exoneración de la responsabilidad por el que los agentes de la edificación podrán defenderse contra las eventuales acciones ejercitadas contra los mismos si se prueba que los daños fueron ocasionados “por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado del daño”.

Personas legitimadas para exigir la responsabilidad

El artículo al que acabamos de hacer referencia reza que responderán los intervinientes en el proceso de la edificación frente a “los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos”. De esta forma están protegidos: el promotor (antes de vender las edificaciones), quienes adquieren las edificaciones del promotor y los sucesivos subadquirientes, esto es, los que compran el inmueble de segunda mano de los compradores originales, o de tercera mano de los anteriores.

Vicio y daño material causado al edificio

Vicio o deficiencia. Se trata de cualquier discordancia entre la realidad física del inmueble y el modo en que, de acuerdo con la técnica constructiva, debía haberse edificado. Abarca desde aquellos vicios cuya presencia puede amenazar la propia subsistencia en la edificación hasta aquellos pequeños defectos de ejecución que provocan desperfectos que perjudican sólo el aspecto estético. La única condición que se exige para que los vicios sean relevantes es que hayan sido causados en el inmueble por los agentes de la edificación como consecuencia de su actividad constructiva.

Daño material al edificio. Se trata de cualquier desperfecto o menoscabo físico que reduce de algún modo la utilidad que el edificio reporta a sus propietarios y usuarios, por haberse producido la destrucción total o parcial (por haberse incendiado o derrumbado), por perder sus condiciones de habitabilidad (tiene humedades o se producen cortes del suministro eléctrico), por producirse perdidas de utilidad puramente estéticas (fisuras en las paredes o agrietamiento de la pintura), o por omitir ciertas instalaciones. Es imprescindible que para que haya responsabilidad el vicio ha debido traer causa de un daño material.

Es importante señalar que el bien jurídico protegido por la LOE es la protección del edifico, por lo que todo lo que tenga que ver con los daños personales, físicos y morales sufridos por los propietarios como consecuencia de los desperfectos quedan excluidos del ámbito de dicha ley.

Clasificación legal de los daños materiales causados al edificio y plazos de garantía

En función del tipo de vicio o defecto del edificio el daño será distinto pudiéndose establecer diferentes clases de daños a los que se le asigna un plazo de garantía dentro del cual deben aparecer los desperfectos para que haya derecho a la reparación o indemnización de los mismos. Se distinguen:

  • Daños materiales que afectan a los elementos de terminación o acabado de la obra. El plazo de garantía es de un año.
  • Daños que ocasiones el incumplimientos de los requisitos de habitabilidad del edificio como por ejemplo: condiciones de salubridad, ruido, estanqueidad, etc. El plazo de garantía es de tres años.
  • Estabilidad y resistencia mecánica del Daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. En este caso, el plazo de garantía es de diez años.

Acciones y Prescripción

Acción de reclamación de daños

Los perjudicados pueden ejercitar la acción de reclamación de daños para exigir responsabilidad a los agentes de la edificación en el plazo de dos años a partir de que estos aparezcan efectivamente. Este plazo no debe ser confundido con los plazos de garantía que establece la ley, cuya finalidad es la de fijar un periodo de tiempo dentro del cual, si ocurre que aparecen daños materiales, éstos deben ser reparados por los agentes. Ejemplo: si un vicio en la estructura de un edificio provoca daños materiales, en forma de grieta, en los muros de carga del inmueble, a los nueve años de su recepción; la comunidad de propietarios del edificio, podrá reclamar la reparación de esos desperfectos materiales en un plazo de dos años desde que hayan aparecido las grietas.

Acción de repetición

Son varios los artículos que se refieren a la posibilidad de repetir contra el verdadero responsable por los daños ocasionados y reparados por otro agente interviniente. Así, el artículo 17.6 LOE concede dicha posibilidad al constructor contra el subcontratista y el suministrador de materiales, o al director de obra contra el proyectista (art. 17.7 LOE). El artículo 18.2 contempla además un plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervengan en el proceso de la edificación contra lo demás, o a los aseguradores contra ellos, estableciendo el dies a quo del cómputo del plazo en el día en que adquiera firmeza la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

 

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